Luật sư tranh tụng nguyên nhân và thẩm quyền tranh chấp đất đai

1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Giải quyết tranh chấpđất đai là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bấtđồng, mâu thuẫn giữa các bên để tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở phápluật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai.

Theo Điều 203 Luật đấtđai 2013, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

Tranh chấp đất đai đãđược hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết nhưsau:

– Tranh chấp đất đaimà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tạiĐiều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa ánnhân dân giải quyết;

– Tranh chấp đất đaimà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờquy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong haihình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giảiquyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản3 Điều này;

+ Khởi kiện tại Tòa ánnhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

2.Nguyên nhân của tranh chấp đất đai

1.Sự bất cập trong hệ thống phápluật về quản lý đất đai

Hệ thống pháp luật đất đai trongthời gian dài đã tránh né việc xác định rõ một số vấn đề về quan hệ về đất đai,dẫn tới tồn đọng số vụ việc cần giải quyết và gây ra sự vận dụng khác nhau giữacác địa phương khi giải quyết những vấn đề giống nhau.

Từ chỗ pháp luật công nhận nhiềuhình thức sở hữu đất đai (từ trước năm 1980) chuyển sang quy định đất đai thuộcsở hữu toàn dân, đến sau này quy định cho “quyền sử dụng đất” có gần đầy đủ cácquyền của chủ sở hữu… đã làm cho việc nắm bắt kịp thời các quy định pháp luậtcủa cán bộ và người dân hạn chế.

Việc hiểu các quy định pháp luậtcũng không đầy đủ và nhất quán, thậm chí vẫn tồn tại quan niệm về chế độ sở hữutư nhân về đất đai trong nhân dân.

Các văn bản quy phạm pháp luật vềđất đai rất nhiều và được ban hành ở những thời điểm khác nhau, thiếu đồng bộ,nặng dấu ấn của cơ chế quản lý hành chính, quan liêu; còn chồng chéo, thiếucông bằng.

Do vậy, trong đền bù, thu hồi đất,giải phóng mặt bằng, thường xảy ra tình trạng người hưởng chính sách sau đượclợi hơn người hưởng chính sách trước; cùng một vùng đất, nhưng người thuộc địagiới hành chính này được lợi hơn người thuộc địa giới hành chính khác; thậm chíngười chây ỳ được lợi hơn người thực hiện nghiêm túc chủ trương, chính sách…

Những năm 1985 về trước, gần nhưkhông có án dân sự nào tranh chấp đất đai mà ngành Tòa án phải thụ lý. Giaiđoạn những năm 2000 – 2005, án dân sự về đất đai xuất hiện rải rác nhưng chưanhiều. Phổ biến nhất là từ năm 2010 đến nay, trong đó tranh chấp đất đai giữacác thành viên trong gia đình, dòng tộc đang trở thành hiện tượng điển hình.

Hệ thống pháp luật về đất đai ở nướcta hiện nay chưa phản ánh được thực chất những quan hệ đất đai trong thực tiễn,không đủ đáp ứng cho việc quản lý và giải quyết tranh chấp đất, không xác địnhđược trách nhiệm của tổ chức, cá nhân về những yếu kém trong quản lý, sử dụngđất đai. Về vấn đề này, có thể chỉ ra một vài vấn đề cụ thể như:

– “Cơ quan quản lý đất đai đượcthành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ sở” (Luật Đất đai 2003, Điều 64; 65)là rất chung chung, mơ hồ. Vì vậy, đội ngũ cán bộ của cơ quan quản lý đất đaivốn thiếu tính chuyên nghiệp, lại không rõ ràng về chức năng, nhiệm vụ, quyềnhạn và trách nhiệm.

Trong các nội dung quản lý nhà nướcvề đất đai không quy định cụ thể phải quản lý như thế nào, do ai làm và làm nhưthế nào.

Điều này tạo cơ hội cho những ngườitham gia trong công tác hành chính tự hiểu và tự hành xử theo cách riêng. Dovậy, họ cũng có thể tận dụng cơ hội để vụ lợi cho mình.

Chương II Luật Đất đai 2003 về“Quyền của Nhà nước đối với đất đai và quản lý nhà nước về đất đai” không chếđịnh đủ rõ và đúng mức nghĩa vụ và trách nhiệm của Nhà nước trong lĩnh vực này.Như vậy, Luật Đất đai đã bỏ qua một nguyên tắc pháp quyền quan trọng: Không chỉngười dân, mà chính Nhà nước cũng phải thi hành pháp luật, cũng phải chịu tráchnhiệm trước pháp luật.

– Luật thiếu quy định về nội dung vàtrách nhiệm điều tra đất đai mà Nhà nước và những người sử dụng đất phải cótrách nhiệm chấp hành. Luật Đất đai cũng thiếu quy định về chế độ thống kê đấtđai như một nghĩa vụ mà tất cả các đối tượng quản lý và sử dụng đất phải thựchiện.

– Hệ thống pháp luật quy định vềgiải quyết khiếu nại, tố cáo thiếu đồng bộ. Luật Khiếu nại, tố cáo và Luật Đấtđai có các quy định không thống nhất trong việc giải quyết khiếu nại, tố cáocủa công dân. Việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai liênquan đến thẩm quyền của nhiều cơ quan khác nhau: Bộ Tài nguyên và Môi trườngthực hiện chức năng quản lý đất đai, Bộ Tài chính quản lý chính sách tài chínhvề đất đai, Bộ Xây dựng quản lý về nhà ở. Tình trạng này đã gây khó khăn chocông dân và lúng túng trong việc xác định thẩm quyền tham mưu giải quyết.

– Văn bản quy phạm pháp luật quyđịnh về việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ lợi ích quốc gia,lợi ích công cộng, phát triển kinh tế tuy đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần,nhưng còn nhiều vấn đề chưa được quy định cụ thể, rõ ràng, nhất là xác địnhtrường hợp được, hoặc không được đền bù, xác định loại đất để đền bù. Mặt khác,việc thu hồi đất để phục vụ mục đích phát triển kinh tế đã hành chính hóa cácquan hệ thị trường đối với một “hàng hóa đặc biệt” là đất đai và “quyền sử dụngđất”, trong nhiều trường hợp đã biến Nhà nước thành một người phục vụ vô điềukiện cho lợi nhuận của các chủ đầu tư.

– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cótầm quan trọng quyết định và là cơ sở để giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.Nhưng không có một căn cứ chính thức để kiểm tra, đánh giá tính nghiêm túc vàchất lượng của các quy hoạch, và tệ hơn nữa, càng khó “lấy ý kiến và phản hồitừ phía người dân”. Tình trạng “quy hoạch treo”, “nắn quy hoạch”, “quy hoạchảo” diễn ra khá phổ biến.

– Do thiếu sự phân quyền thỏa đánggiữa những người quản lý đất đai, luật pháp đã phó thác quyền quản lý, quyếtcấp phát đất đai, cũng như quyền sử dụng đất và quyền tài phán quan hệ tài sảnvề đất đai vào tay một nhóm cán bộ hành chính ở một vài cấp trong một vàingành, qua đó tạo ra cơ hội cho các hành vi tham nhũng.

2. Việc quản lý đất đai còn nhiềuthiếu sót, sơ hở

Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đếntranh chấp đất. Việc thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước trướcđây ở một số nơi không nghiêm, chưa triệt để và chưa hợp lý, đã dẫn đến tìnhtrạng xáo canh, cào bằng.

Công tác quản lý đất đai cũng cònnhiều bất cập, hồ sơ địa chính chưa được quan tâm đúng mức, chưa đầy đủ, khôngđủ cơ sở cho việc quản lý đất đai. Công tác quy hoạch sử dụng đất chậm, việcchỉnh lý biến động đất đai không được theo dõi, cập nhật thường xuyên dẫn đếnviệc tham mưu không đầy đủ, thiếu chính xác trong việc quy hoạch, thu hồi đấtvà giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai.

Nhiều địa phương chưa có quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất chi tiết, dẫn tới tuỳ tiện trong giao đất, cho thuê, thuhồi, chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc giao đất và cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tiến hành chậm.

– Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh,đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để xác định quyền sử dụng và quảnlý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ở những vùng mà quan hệ đất đaiphức tạp và có nhiều biến động. Trong nhiều trường hợp, việc tranh chấp đất đailại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử của chế độ cũ để lại. Hơn nữa, việcgiao đất lại không được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đấtđai không đồng bộ và bị thất lạc.

– Quy hoạch sử dụng đất đai chưa đivào nề nếp, nên nhiều trường hợp sử dụng đất không hợp lý khó bị phát hiện. Khiphát hiện thì lại không được xử lý kịp thời. Nhiều địa phương còn có những nhậnthức lệch lạc về chính sách đất đai, quản lý đất đai còn nặng về biện pháp mệnhlệnh hành chính mà chưa chú ý đến biện pháp quản lý về mặt kinh tế dẫn đếntranh chấp đất đai ngày càng nhiều.

– Một số nơi ban hành văn bản pháplý đất đai không rõ ràng, hoặc chủ trương sai lầm của một số cán bộ đã làm chomột bộ phận nhân dân hiểu lầm là Nhà nước có chủ trương “trả lại đất cũ”, trảlại đất ông cha, dẫn đến việc khiếu kiện đòi lại đất ngày càng nhiều.

3. Đất đai ngày càng có giá trị

Việc đất đai ngày càng có giá trịdẫn đến việc lấn chiếm đất đai diễn ra ngày càng phổ biến nhưng không được pháthiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời;

Đất đai từ chỗ chưa được thừa nhậncó giá trị nay trở thành tài sản có giá trị cao, thậm chí ở nhiều nơi, nhiềulúc giá đất tăng đột biến; Ngoài ra xuất phát từ vấn đề kinh tế, đồng tiền đãđưa chuẩn mực đạo đức, đạo lý gia đình, dòng tộc trở nên thứ yếu.

Có thể dẫn chứng nhiều vụ việc: Saukhi người có tài sản (cha, mẹ, ông, bà…) qua đời, thế hệ con cháu, những ngườithân thích trong gia đình, dòng tộc sẵn sàng hủy bỏ thỏa thuận dân sự về tàisản đất đai trước đó liên quan đến thừa kế. Điều đó dẫn đến rất nhiều hợp đồngtặng cho tài sản không có hiệu lực.

Từ thành thị đến nông thôn, đất đaingày càng có giá nên có những vụ chỉ cần vài chục, vài trăm, thậm chí vài métvuông đất, anh em trong nhà cũng kéo nhau ra tòa.

Theo đánh giá của những người làmcông tác xét xử, luân thường, đạo lý ở nhiều gia đình chưa bao giờ rạn nứt nghiêmtrọng như trong thời gian gần đây. Tất cả cũng vì tranh chấp, tranh giành nhauvề đất đai.

4. Nguyên nhân khác

Nhận thức của nhiều người dân vềquan hệ đất đai không phù hợp với quy định của pháp luật. Vẫn còn tồn tại cácphong tục, tập quán truyền thống, hương ước, luật tục về đất đai, thiếu căn cứpháp lý đang chi phối sinh hoạt kinh tế – xã hội nhiều địa phương, nhất là ởnhững vùng nông thôn, vùng núi.

Vì vậy, khi có xung đột, người dânkhông căn cứ vào pháp luật mà chỉ căn cứ vào tập quán để giải quyết, dẫn đếnxung đột. Không ít người dân, không phân biệt được quyền sở hữu và quyền sửdụng, đồng nhất việc cấp “sổ đỏ” với thừa nhận quyền sở hữu đất đai, nhất làđất nông nghiệp, đất ở.

Ở Tây Nguyên, đồng bào các tộc ngườithiểu số coi đất đai của mình là bất kỳ nơi nào họ đã canh tác, thậm chí là đấtđốt rừng, phá rừng.

Với nhận thức không đúng như vậy,cùng với sự phức tạp của hệ thống pháp luật về đất đai và sự tăng giá đất trongnền kinh tế thị trường, nên việc tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng và phứctạp.

Ngoài ra, còn do sự trục lợi của mộtsố cán bộ có chức, có quyền. Một bộ phận cán bộ, công chức vì vụ lợi, tranh thủtrong thời gian đương chức đã cố tình vi phạm chính sách pháp luật đất đai đểtrục lợi.

Từ việc “ngầm chia chác” đất đai vớinhau hoặc bớt xén đất để bán hoặc làm “quà biếu” để lại những hậu quả nặng nềvà gây ra những bức xúc trong dư luận xã hội.

Ở nông thôn, nhiều vi phạm về đấtđai do cán bộ chính quyền cấp xã, huyện thực hiện như giao đất trái thẩm quyềnhoặc vượt quá thẩm quyền, sai đối tượng, sai thủ tục, vị trí, miễn giảm khôngđúng đối tượng.

Nhiều vi phạm phức tạp, liên quanđến nhiều đối tượng, gây khiếu kiện kéo dài làm mất ổn định trật tự xã hội trởthành điểm nóng chính trị – xã hội. Có nơi cán bộ, công chức do chia chác đấtđai mà mất đoàn kết nội bộ, có sai phạm nhưng giấu giếm, không xử lý kịp thờihoặc xử lý không nghiêm minh, gây bất bình và làm giảm lòng tin của nhân dânvào cơ quan nhà nước, đồng thời gia tăng số lượng vụ án liên quan đến đất tranhchấp.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều độingũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độcao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năngtư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghềnghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luậtsư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạnnhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểmvà khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vìsự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạođức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hysinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộcsống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vuicủa luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lạicông bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội. 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình-Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấnđược rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấnpháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  ĐàiTruyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyềnhình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đàitiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nóiViệt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Phápluật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, BáoVnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sưđược Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòagiả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân,Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thônguy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quantrọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụđại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷLong Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người,Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụán khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.…luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự côngbằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lýcho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIA ĐÌNH (Luật sưThành Phố)

Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 NguyễnDu, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com